글=최동규 한국지식경제진흥원 대전·충청지사 대표

주택담보 대출에 늘 등장하는 DTI와 LTV, 조기상환 수수료 라는 용어에 대해 알아보겠습니다.

첫째 DTI란? 총부채 상환비율 Debt To Income이라 합니다. 즉 담보 대출을 받을 경우 채무자의 소득으로 얼마나 잘 상환할 수 있는지 판단하여 대출한도를 정하는 제도입니다.

DTI는 주택 담보 대출의 연간 원리금 상환액과 기타 다른 부채에 대해 연간 상환할 이자의 합을 연 소득으로 나눈 비율로 이 수치가 낮을수록  빚을 갚을 수 있는 능력이 높다고 인정됩니다. 예를 들어 연 소득이 5천만 원이고 DTI가 50% 라면 ​매년 갚아 나가야 할 원금과 이자의 합이 연 2천5백을 넘지 않도록 ​대출 규모를 적용합니다. 그러므로 DTI가 낮을수록 대출 가능 금액은 적어집니다.

DTI 비율은 서울이 50% 인천 경기 지역이 60%로 적용되며 ​1억 원 이하는 적용받지 않습니다. DTI 적용 대상은 수도권 아파트에 한하며 비 수도권 지역은 적용 대상이 아닙니다.

또한 수도권이라 하여도 미분양 아파트 단독주택 연립주택 다세대 주택은 ​DTI 적용에서 제외됩니다. 그리고 생애 최초 주택 구입자는 DTI도 적용하고 LTV도 70% 까지 가능합니다.

둘째, LTV란? 주택담보대출비율, Loan toValue Ratio이라 합니다. 즉 은행들이 주택을 담보로 대출을 해줄 때 적용하는 담보가치 대비 최대 대출가능 한도를 말합니다.

즉, 집을 담보로 은행에서 돈을 빌릴 때 집의 자산가치를 얼마로 보는가의 비율을 말하며 보통 기준시가가 아닌 시가의 일정 비율로 정합니다. 예를 들어 부동산가치가 3억이고 LTV가 60% 라면  최고 대출 가능 금액은 1억2천입니다. 대출을 받고자 하는 주택에 세입자가 있는 경우는 세입자의 보증금을 뺀 금액만큼 대출해줍니다.

셋째, 조기상환 수수료입니다. 1년 이내에 조기 상환하려 할 때에는 2%, 3년 이내는 1.5%, 5년 이내는 1%, 5년 이후에는 면제됩니다. 그러니 상환계획을 꼼꼼하게 살펴서 대출을 이용해야 하겠습니다.

그럼 주택담보대출을 많이 받아 집을 산 사람들은 어떻게 해야 할까요?

미국의 금리인상이 진행된다면 우리도 금리인상이 유력해 지고 대출금리의 인상도 기정 사실이 될 것입니다. 2018년까지 미국의 금리 인상이 이루어 지면 주택 가격은 조정이 될 것이라는 것을 예상해야 합니다. 즉, 개인에게는 현금흐름의 조정이 불가피 하다는 것입니다.

대출이자의 증가로 현금흐름의 부족에 대비해야 한다는 것입니다. 주거 목적의 주택을 소유하고 있다면 담보대출액을 줄여야 할 것이고 투자 목적의 소유라면 주택을 처분하거나 월세로의 전환을 선택해야 할 것입니다. 그렇다면 주택을 구입할 예정인 사람이라면 금리인상이 마무리 되는 시점까지는 미루는 것이 바람직해 보입니다.

또한, 이시기 동안은 조심스레 경매시장의 성황을 예상해 봄직합니다. 이런 변화되는 부동산 재테크의 상황에 맞는 전략을 미리 준비하는 것도 하나의 방법일 듯 싶습니다.

앞으로의 재테크 환경은 다소 리스크를 부담하더래도 투자를 해야 한다는 것은 선택이 아닌 필수 상황으로 바뀐 것 같습니다. 다음달에는 자본주의의 꽃 이라 불리우는 주식투자의 방법에 대해서 알아 보도록 하겠습니다.

이제는 본격적인 휴가철이 시작되는 시기입니다. 휴가철 안전과 건강에 유의하시고 성공 투자 하시기 바랍니다.

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